最近，深圳主流的中介渠道发布了两份报告，一份是关于深圳楼市2026年的分享，另一份是2025年深圳楼市年报。
都包含了深圳楼市过去一年的市场数据及市场交易结构以及购房画像。
当中也藏着众多深圳楼市的微妙的变化，同时对于市场比较关心的众多问题，也可从中寻找到答案。
比如——
在深圳，什么样的房子，换手率最高？
深圳的房子，去年有多少谈价空间？
到底是哪些人还在买深圳的房子？
接下来，我们一起看看，过去的一年，深圳楼市到底发生了怎样的转变。
老房子正集中切割
根据乐有家研究中心数据——
2021年，二手房成交占比最高的是16—20年的房子，为30%；
2022年，二手房成交占比最高的是16—20年的房子，为29.9%；
2023年，二手房成交占比最高的同样是16—20年的房子，为28.6%。
但到了2024年，二手房成交占比最高的房子的楼龄切换到了21—30年，为31.1%，2025年也同样如此，为33.6%。
从2021年—2025年二手房交易的楼龄占比来看，楼龄主要集中在16—30年的阶段，这个楼龄段成交占比近5年超过了50%。
而楼龄在16—20年以及21—30年之间的成交切换也异常明显，近5年深圳16—20年的房子，成交占比从2021年的30%急速下降到19.5%。
与此同时，近5年深圳21—30年的房子成交占比从2021年的20.8%，急速上涨到33.6%。
这是什么概念？
这就意味着，深圳2025年全年网签的56217套住宅，就有约18889套楼龄为21—30年，而新房住宅预售网签套数为24549套。。
也意味着，深圳楼龄更久的房子，正被更多的业主进行切割、置换。
另外，无论2021年还是2025年，都几乎没有成交量，楼龄超过30年的成交占比都是最低的。
这也说明，在深圳近5年最好卖的房子是10—30年之间的房子，交易占比最大。
同时也说明，近5年深圳的16—30年的老房子换手率最高，尤其是2024年后，21—30年楼龄成交占比最多。
而2024年恰恰是建设“好房子”在全国住房和城乡建设工作会议上被单列为一项工作重点的时候。并且在同年的5月，深圳发布深圳建筑设计新规（2024年修订版），对住宅户型设计、面积计算、建筑高度等方面进行调整，正式开启深圳新老住宅更替的元年。
以区域来看，楼龄分布各区的交易主流重点有所不同。
福田、罗湖、南山成交的房子，房龄16—30年的，占比超过41%，福田更为明显，超过了55%。
光明、坪山、盐田，成交的主力则是10年以下的房龄。
尤其是光明，10年以内的房子，成交占比超过了80%。
这就意味着，2021年—2025年这个阶段，房龄超过15年的，换手率是整个市场最高的，并且有大量持有老房子的业主进行了换房，将手中超过15年房龄的二手房进行转换。
福田、南山、罗湖是最明显的，楼龄在15—30年的成交占比最多，交易占比都超过了60%。
这也说明，在“好房子”更新换代的背景下，大量的核心区域的业主都更倾向于将老房子进行切割及置换。
而无论任何时候，房龄超过30年的几乎都没有市场了，那么手中持有房龄超过30年的，持有老破小大的，就应该尽快出清置换。
二手房议价空间更大了
根据有家研究中心数据，2025年深圳二手房的议价空间与2024年全年的议价空间走势不同。
2024年到了年末，议价空间明显缩小，由1月的10.6%下至9%。
而2025年虽然相比2024年整体看，每月议价空间都有所缩减，但深圳二手房的议价空间，则从2025年1月的8.2%，上涨到去年12月的11.2%，为全年议价空间最高的月份。
这就意味着，去年全年二手房交易中，12月二手住宅价格松动最明显。
与此同时，可以看到2025年相比2024年议价空间最薄弱的月份在3月-5月的阶段，而2024年4月—7月则显示议价空间是最大的。
另外，值得注意的是，2025年12月住宅议价空间，要比2024年12月的住宅议价空间更大。
二手房的议价空间进一步放大，本质是买方市场确立的信号，说明主导市场的是买方，并且同等预算可购买更好房源，也可以节省更多的购房成本。
深圳人买房更务实了
根据乐有家研究中心整理的数据，深圳的年轻人买房更务实了。
一是2023年—2025年深圳二手住宅的成交占比由47%，上升到60%，同时深圳的新房的限售网签套数逐年增加，由2023年的5500套现售网签，飙涨到2025年的13330套，实现了翻倍。
二是去年每个月都超过55%的群体选择了500万以下的房子或90平以下的房子。
500万以下的房子，永远是成交主流，占比都超过了50%，成交的面积段也以90平以下为主，90平以下的房子成交占比都超过了50%，说明深圳楼市的主力，依旧是500万以下的刚需群体。
三是深圳购房的主力军集中在31-40岁，这个年龄段购房的占比超过了50%。这个年龄段基本代表着1985—1995年阶段的群体。
但2022年—2025年阶段，1985—1995年阶段的群体购房占比逐年下滑，41-50岁以及51岁的群体，购房的占比出现逐年增加。
而即使年龄层不同，2025年深圳的购房群体又都以500万以下总价为主，每个年龄段都超过半数选择了90平以下的房子。
20岁以下选择90平以下的房子占比为49%，21-30岁选择90平以下的房子占比为60.8%，31-40岁阶段选择90平以下的房子占比为58.4%，41-50岁的群体选择90平以下的房子占比为53.3%，50岁以上的群体，选择90平以下的房子占比为54.6%。
所以，在过去的一年中，深圳住宅网签成交二手住宅占比达到了60%，结合二手住宅房龄交易占比集中在15年以上的超过50%，这说明深圳的年轻刚需超过半数选择了老房子。
在深圳新老住宅更替的阶段，按照市场的正常逻辑，应该是楼龄较新的次新房以及新房更受欢迎，网签成交占比更高，结果却恰恰相反。
这种变化恰恰说明深圳人的购房需求及逻辑正在发生深层变化。
楼龄老旧的房子，更多会出现在成熟的区域，周边10分钟步行的生活圈内，地铁、教育、商场、公园、菜市场、医院基本会配备。
这比很多规划的新片区或者更新升级的区域，承诺5年后焕然一新要实在得多，也是很多新房比不了的。
这也说明很多年轻人，买房不再盲目追求“未来规划蓝图”，反而更关注的是当下就能享受到什么。
过去深圳人买房必须跟着概念走，哪里规划的计划多，规划的预期高，哪里就是香饽饽，交易最频繁。
市场上大家选择购房谈论最多的就是哪里会建设新的地铁、公园、产业园等。
现在反而更踏实，谈论最多的是住得舒服不舒服，宝安的机场噪声会不会影响睡眠，楼下的学校早间操广播会不会太吵，房子的使用率高不高等，对居住需求也更务实，更相信眼前即所得，能即刻享受到的生活才是真正的生活。
所以，深圳的年轻人，在买房这一块，更多追求的是成熟的，触手可及的生活。
而深圳的年轻人购房更务实的同时，也正成为深圳豪宅的接棒者，财富的蓄力正从90后身上展现。
乐有家研究中心数据显示，总价千万以上成交的群体，90后也占了31.1%。
而这些90后中，大部分从事科研类工作，要么带着高收入，要么带着上一辈的财力，追逐更高品质的住房。
作者 | 骑猪英雄
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